成都购房，选新区还是老城？
来源：吴思竹时间：2020年08月07日
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其实在去年（2019年），大部分购房者似乎都不会去思考买房选新区还是老城的问题，因为之前成都5+2核心区中的“5”和两个“2”的资格并不互通。曾经的分区限购政策使天新资格的只能买天新，高新南资格的只能买高新南，11区资格的不买老城区也只能选择二圈层；只有少数购房者同时拥有多个限购区的购房资格。所以去年，天新资格购房者是最幸福的，楼盘多、价格低，在分区限购政策的“保护”下，竞争者还少，上车相对比较容易；11区资格的购房者，尽管也面临老城区新盘供应少、竞争激烈的问题，但至少整个11区幅员辽阔，上不了老城区的车还可以退而求其次在二圈层比较好的地段置业；相比之下，去年的高新南区资格购房者则是最痛苦的一群人，区域内新盘供应量极小，常常几个月没有新增供应，许多购房者不得不把目光转向二手房。
所谓“风水轮流转”，自从去年12月成都调整限购分区之后，各种购房资格人群的心情又来了个180度的大转弯。曾经最痛苦的高新南区资格，现在不仅可以通买整个5+2核心区，而且高新南区的房子还是高新南资格购房者的专享，“最痛苦”摇身一变为“最幸福”；11区中的五城区（含高新西）资格购房者，新增了天新的购买权限，曾经那些不得不外溢到二圈层的购房者多了一个比二圈层更好的天新选项；而曾经最幸福的天新资格购房者，失去了政策的“保护”后，突然要面临比原来多了好几倍的竞争者，越来越少的低价地项目越来越难摇中，许多人也不得不开始淘二手房，“幸福”离开得太突然。5+2区域资格互通后，购房者的选择更多了，同时也让部分购房者开始纠结到底买哪儿好？总体而言，买新区还是老城，要根据各个家庭不同的需求来决定，并没有一个放之四海皆适用的标准答案。比如在龙潭寺工作的人，如果住到天新，或者在科学城上班的人，如果住到茶店子，对于通勤来说都是一个比较大的挑战。因为通勤不是偶尔去游玩，而是日复一日的循环。从职住平衡的角度来说，最好选择一个方便家庭成员通勤的地方购房，相信大多数人对这一点都已经有了充分的认识。然而，对于没有特定通勤方位需求的人来说，比如一些自由职业者，或者工作地点不固定，甚至购房目的主要是投资的人群，许多还是会在这个问题上产生纠结。其实，即使是针对没有特定通勤需求的家庭而言，选择新区还是老城依然是可以根据需求对号入座的。那么，究竟买在哪里最适合自己，首先就要理清新区和老城各自楼市的特点和优劣势。下面，我们按照成都官方的行政排序，对各个新区和老城区的情况逐一梳理。 天府新区（成都直管区）
天府新区新房供应量大，是成都5+2核心区的主力供应区，各种档次、各种价位的新盘都有，购房者的选择面比较大，但低价地楼盘目前正在迅速减少。1、城市规划和城市设计上有明显的后发优势。公园城市首提地，环境好、整体密度低，新盘供应也以低容低密度为主，居住舒适度高的楼盘比较多；2、新区开发雏形初现，价值明确，同时待开发的土地储备又比较多，成长空间较大；3、同档次、同品质的楼盘，现阶段的价格普遍低于高新南区和老城区。1、商业氛围有待成形，商气不足导致目前人气聚集度不高； 东部新区
新房和存量房的供应几乎都没有，所以东部新区目前尚未形成“楼市”。1、目前仍执行“三圈层”限购政策，限购相对比较宽松，政策比较友好；2、在白纸上规划一座全新的低密度公园城市，跟天府新区一样具有环境好、宜居的特点；1、建设起步时间较晚，规划的兑现周期很长，目前介入为时过早；2、位于龙泉山以东的川中浅丘地带，距离龙泉山以西的成都平原距离较远，且落地的轨道交通规划相对比较滞后，造成现阶段市场对该区域的楼市发展信心相对不足。 高新区（南部园区）
站南、金融城、大源等传统板块的开发几近饱和，传统板块以存量房供应为主，新房主力供应逐渐转向新川、大源西等新兴板块。1、已成为成都市的行政、经济、金融中心，产业优势明显，整体购买力较强；2、位于成都“哑铃型”城市结构的中间点，有承上启下、进可攻退可守的区位优势；3、地区财政充裕，基础设施建设比较完善，城市界面新。2、存量房以高密盘为主，成熟区域的居住舒适度普遍不高，低密度的新盘普遍位于非成熟区域，成熟有待时日； 老城区（含高新西区及五城区）
成都老城区开发历时很长，目前可开发的土地不多，新房供应相对较少且分散；存量房供应较大，老城区已逐渐进入存量房时代。1、仍然是成都的文化和商业中心，历史底蕴深厚，商气人气颇高，具有很强的城市魅力；3、交通、医疗等公共服务配套完善，生活便利度极高；1、存量房以高容高密盘为主，居住过于密集，居住舒适度高的楼盘较少；2、新盘供应较少，选择面不大，地段好、品质高的楼盘价格普遍较贵（比新区贵），价格温柔的楼盘普遍位于比较弱势的区域。3rd
通过以上的梳理，什么样的需求适合买哪里其实就比较清楚了。天府新区改善型楼盘的品质普遍较高，整体大环境好，很适合改善型居住。同时天府新区的改善型楼盘的供应量也比较充足，同品质楼盘的价格往往低于高新南和老城区，改善自住人群在天新有比较大的选择余地。高新南和老城区现在都已经是寸土寸金的状态，刚需新盘供应少，且价格都不便宜（极个别捂盘王除外）。天府新区还有相对较多的高性价比楼盘供应，如川发天府上城、恒大天府半岛、远大中央公园、麓云、中信城开麓山上院、万科天府公园城、新鸿基悦城，对预算不高的刚需十分友好。外溢型刚需务必抓住这一波机会，否则就真的只有外溢到二圈层了。国家级新区的政策加持，连接东新与老城、CTU和TFU的区位优势，以及多年开发的初步呈现，明确了天府新区的价值。同时，天新还有大量待开发用地，是成都5+2核心区想象空间最大的区域，长远价值十分看好。但我建议投资人群在选择天新时，最好加入自住需求维度的考量。因为天新的整体科学规划远超成都的成熟区域，多年后应验真香定律是大概率事件，现在抱着“纯投资”目的买入的人很有可能到时候“想住”而“不舍得卖”。
图源/天府发展.城研所
相对于“一、二圈层资格”的严格，成都“三圈层资格”相对容易获得，目前只需要有成都户籍，不限落户时长，即可在三圈层限购区置业。而在三圈层限购区中，东部新区是唯一的省级新区，也是成都“东进”的核心主战场，今年内即有地铁开通。从政策高度和基础设施建设力度来看，东部新区的长远价值颇高。对于只有三圈层资格的购房者来说，东部新区最有买点。不过目前东部新区无房可售，近期唯一有对外销售预期的只有一个简州新城的中交项目，该项目是否值得买，还得看开盘的价格。
摄影/马骥
高新南区的站南、金融城和大源等已经开发得比较成熟的区域，街道漂亮、建筑挺拔，是现阶段最能代表成都国际范儿的街区，同时又已经具有了一定的人气和商气，生活配套不缺，唯一缺点是新盘供应不足、二手价格偏贵。所以它更适合追求美好居住环境，又不愿意花时间成本等待配套成熟的中高产人群。
高新南区未来的新盘主力供应区域新川和大源西，一改成熟区的高容高密开发模式，更科学的规划将在未来形成高新南区宜居属性更明显的两大低密度居住片区。作为高新南区最后的两个成片开发区，其土地的稀缺性决定了地价和房价的高端化。未来将成为高新南区的两个新兴高端居住板块，解决高新南区的成熟区域新盘供应不足的问题，释放高新南区的高端自住需求。高新南区作为成都现在的行政中心和金融中心，其核心区汇集了教育、商业、生态、高端产业等众多优势资源。再加上城市界面形象优越和核心的城市区位特点，其核心区域已经成为引领成都楼市风向的头部板块。在很长一段时间内，高新南区核心区的高品质楼盘都具有较好的价值成长性。
老城区因为发展时间长，早已汇集了成都最丰富的优质教育资源。特别是锦江区和青羊区，因为继承了成都最早的东城区和西城区的主体，公立名校比较多。对学区需求强烈的购房者甚至买一套总价不高的小户型或者老破小也能保底一个优质的公立学区。而同时需要兼顾学区和改善居住的购房者也可以在攀成钢和金沙这样的板块找到适合自己的房源。在公共交通、地铁、商业、医疗和公共文化艺术等城市的公服配套方面，老城区也拥有新区难以媲美的优势。对于初入社会的年轻人和喜欢热闹的老年人，老城区的便利和人间烟火气，更能满足其生活需求。目前，老城核心区的新项目基本都已经高端化，对于预算不高的年轻主城党，应更多考虑二手房。虽然成都的行政中心和金融中心已经南移，但老城区依然占据了最能体现城市魅力的商业中心和文化中心功能，老城区的城市魅力不会因为新区的开发而减弱。但老城区的问题就在于大多数楼盘的居住密度太高，居住舒适度普遍不高。所以老城区那些品质和居住舒适度较高的楼盘就会兑现“物以稀为贵”，在价值上实现“强者恒强”，具有比较好的保值和增值能力。
4th
最近看到网上有几波人在那儿互怼，重仓老城的和重仓新区的相互觉得对方是S13，挺有趣的。其实成都这样一个实际管理人口已超2100万的超级城市，在整个中国西部乃至中西部的核心地位都非常明显，未来还会有很大的人口增量空间，所有成都人都搬到“三环市”或者都搬到“天府市”，显然都是装不下的。所以老城和新区之间的关系并不是“零和博弈”，而是1+1＞2。老城是成都的根，传承了成都三千年的人间烟火气，是展现成都这座城市人文魅力最重要的窗口；新区则是成都参与当代城市竞争最有力的武器，是成都在产业扩张和经济发展上的重要增长极，同时也为新老成都人持续提供更多的宜居宜业之地。
“包容”是成都一直被人津津乐道的城市基因之一，每一个家庭会根据自己的需求选择适合自家的房子，同时也应当理解和包容不同需求的家庭做出跟自己不一样的选择。每一个生活在成都的人，都因为热爱这座城市而来；希望热爱成都每一寸土地的人，都能在这座城市安居乐业。文/黄曦
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